Как проверить застройщика перед покупкой: пошаговая инструкция

Покупая недвижимость, мы вынуждены сотрудничать с двумя подозрительными субъектами — девелопером и застройщиком. Первый разрабатывает архитектурную концепцию и заказывает строительство, второй — владеет землей, на которой стоит дом.

Степень порядочности девелопера можно пощупать руками — закажите экспертизу объекта, и все недочеты всплывут как поплавок. С застройщиком дело обстоит сложнее — он должен владеть участком по факту или арендовать его под строительство жилого дома, запланированной девелопером этажности. Проверка надежности собственника или арендатора земли является общепринятым действием, которое проводится перед покупкой недвижимости или уплатой первого взноса за квартиру. Если вы не станете проверять степень надежности контрагентов по сделке, есть шанс потерять деньги.

Как проверить надежность застройщика

Проблемы с долгами перед бюджетом, статусом земли и сроками строительства может иметь даже крупный застройщик. Эти неприятности лишь затягивают сроки сдачи объекта, но не указывают на наличие серьезных проблем с надежностью. В крайнем случае, вы получите свой дом через несколько лет, после смены компании-инвестора. По закону новый застройщик, выкупивший вашу площадку, обязан раздать квартиры на старых условиях.

По-настоящему серьезным сигналом, указывающим на явные проблемы с надежностью контрагента, является отказ предоставить клиенту следующий набор документов:

• свидетельство о регистрации компании — без него не работает ни один легальный бизнесмен;
• комплект учредительных документов, на основании которых вы можете проверить организационно-правовую форму компании и оценить степень ответственности ее учредителей перед клиентами;
• свидетельство о постановке на налоговый учет — при отсутствии документа проверять компанию-застройщика дальше уже не нужно, перед вами откровенные мошенники;
• выписку из Росреестра о праве собственности на строительную площадку — у надежного контрагента с землей все в порядке, поэтому ему нечего скрывать;
• бухгалтерские отчеты за 3 года и заключение аудитора, проверяющего прошлогодний баланс — эти бумаги пригодятся профессионалам, которых можно нанять, чтобы проверить объект со всех сторон.

Застройщик не может отказать покупателю в получении этих документов, на этом настаивает 20 статья 214-ФЗ. Если он начинает юлить, рассказывая об отложенной подаче документов в Росреестр, конфиденциальности учредительных и бухгалтерских документов, проблемах с получением свидетельства ОГРН — ищите нового контрагента. У строительной компании, в надежности которой нет никаких сомнений, найдется не только весь комплект документов, но и заверенные нотариусом выписки из Росреестра и других баз данных.

Как обезопасить себя при покупке недвижимости

1. Оцените репутацию компании, используя открытые источники (сайт, профильные форумы, сообщества домовладельцев с соцсетях). Не довольствуйтесь объемом информации на сайте или общедоступными отзывами от «счастливых клиентов» — копните глубже, вбив в поисковую строку название фирмы, адрес предыдущего объекта или ФИО директора.
2. Уточните наличие и размер долга перед городским бюджетом. Надежная строительная компания не имеет финансовых санкций, которые накладываются городской администрацией за нарушение сроков сдачи объекта. Проблемные компании накапливают такие штрафы. Недобросовестные организации эти санкции попросту игнорируют.
3. Соберите информацию о статусе земли, отведенной под стройплощадку. Эту информацию стоит проверять только на основе данных в Росреестре. В выписке из ЕГРП есть данные о собственнике и зарегистрированных обременениях. Если Росреестр указывает собственником не вашего контрагента — это очень плохой знак.